Asociația de proprietari este o persoană juridică ce-și asumă cele mai multe dintre responsabilitățile privitoare la o clădire de locuințe. Constituită din proprietarii locuințelor, asociația poate să angajeze persoane care să se ocupe de activitatea de administrare, de contabilitate, precum și de alte responsabilități specifice. De asemenea, asociația are obligația de a-și organiza contabilitatea potrivit prevederilor din legislația aferentă.
Asociația de proprietari este, potrivit Legii nr. 230/2007, o "formă de asociere autonomă și nonprofit a majorității proprietarilor dintr-un condominiu" care se ocupă cu administrarea și gestionarea proprietății comune și care poate impune obligații pentru toți proprietarii din respectivul bloc de locuințe. Dar înainte de a impune proprietarilor obligații, aceasta trebuie să se achite de propriile sale obligații stabilite prin act normativ.
Înainte de toate, pentru a putea vorbi despre o asociație de proprietari, așa cum este ea definită și reglementată prin lege, membrii acesteia trebuie să dobândească personalitate juridică, să aibă un statut și un acord de asociere, în principal.
După adunarea generală de constituire a asociației de proprietari, va avea loc cel puțin o dată pe an, în primul trimestru, o adunare generală a proprietarilor membri ai asociației (alcătuită din toți proprietarii membri ai asociației).
"Adunarea generală ordinară se convoacă fie de președintele asociației de proprietari, fie de comitetul executiv. Pentru situații speciale sau de maximă urgență, adunările generale extraordinare ale asociației pot fi convocate oricând de către comitetul executiv sau de către cel puțin 20% din numărul proprietarilor membri ai asociației de proprietari", prevede legea.
Pentru ca deciziile pe care adunarea generală le propune să fie luate în conformitate cu legea și să aibă putere obligatorie pentru toți proprietarii, trebuie să fie prezenți personal/prin reprezentant legal cel puțin jumătate plus unu dintre membri. În acest sens, proprietarii trebuie să fie anunțați, cu minimum şapte zile înainte de data stabilită a adunării, de preferat la avizierul blocului.
Dacă la prima convocare nu s-a strâns majoritatea, atunci adunarea va fi reconvocată și numai în situația în care nici în cea de-a doua adunare nu s-a strâns majoritatea cerută, atunci hotărârile pot fi adoptate indiferent de numărul celor prezenți. În această situație însă, deciziile sunt obligatorii și pentru cei care au fost prezenți, dar și pentru ceilalți, iar deciziile se iau, de principiu, cu votul majorității celor prezenți.
Asociația își alege un președinte, iar acesta se preocupă să reprezinte asociația în derularea contractelor și în relațiile cu terții și să își asume obligații în numele acesteia. De asemenea, președinții supraveghează și urmăresc aplicarea hotărârilor adunării generale, respectarea prevederilor statutului și acordului de asociere și aplicarea deciziilor comitetului executiv.
Potrivit Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007, aprobate prin HG nr. 1.588/2007, proprietarii membri ai asociației au obligația "să ia măsuri, în cadrul asociației, pentru modernizarea, consolidarea, reabilitarea termică, precum și pentru creșterea performanței energetice a clădirii", spre exemplu.
Cine este și ce obligații are administratorul
Practic, activitatea de administrare a condominiului include activități de administrare tehnică, de contabilitate și casierie, iar legea permite asociației să angajeze persoane pentru îndeplinirea chestiunilor administrative, numai că ele trebuie să fie atestate pentru funcția de administrator sau autorizate pentru realizarea/furnizarea serviciilor necesare administrării, întreținerii, investițiilor și reparațiilor.
De altfel, normele Legii nr. 230/2007 prevăd expres că autoritățile administrației publice locale sunt cele care autorizează persoanele pentru activitatea de administrare. În acest sens, persoanele juridice specializate trebuie să îndeplinească următoarele condiții pentru a putea obține atestatul de administrator de imobil:
- să aibă ca obiect de activitate numai domeniul asociațiilor de proprietari ori ca activitate principală administrarea imobilelor pe bază de tarife sau contract;
- să aibă angajate persoane atestate în condițiile din norma metodologică de punere în aplicare a Legii nr. 230/2007;
- să dovedească că au bonitate financiară (adică încrederea pe care o inspiră cineva atunci când solicită un credit, de a restitui la scadență banii împrumutați).
În plus, administratorul trebuie să prezinte garanții morale, materiale și profesionale acceptate de comitetul executiv al asociației pe care urmează să o administreze. Practic, administratorul este un manager al proprietății în respectivul bloc de locuințe, după cum se stabilește în HG nr. 1.588/2007.
În acest sens, el prestează anumite servicii atribuite de comitetul executiv, gestionează bunurile materiale și fondurile bănești (dacă nu are angajat un casier pentru asta), se ocupă de contractele cu furnizorii pentru blocul respectiv, ca să nu mai vorbim de faptul că trebuie să stăpânească foarte bine toate normele legale cu privire la proprietatea comună, așa cum se indică în actul normativ.
La asociațiile de proprietari care optează pentru conducerea contabilității în partidă simplă, administratorii de imobile pot cumula și funcția de casier, mai prevăd normele legii.
Important! La solicitarea scrisă a unui proprietar, administratorul (și președintele asociației) e obligat să elibereze adeverințe cu situația cheltuielilor de întreținere. Aceasta trebuie să fie defalcată pe datoria de bază și penalități și să includă modul de calcul al penalităților.
Cu ce se ocupă comitetul executiv al asociației
La adunarea generală de constituire a asociației de proprietari, proprietarii vor alege dintre cei prezenți un comitet executiv, format din președintele asociației de proprietari și un cenzor sau o comisie de cenzori, potrivit Legii nr. 230/2007. Așa cum sugerează chiar numele acestuia, comitetul executiv se ocupă, în mare, cu aducerea la îndeplinire a hotărârilor adunării generale și urmărește respectarea prevederilor legale, a statutului și a acordului de asociere ale asociației.
Potrivit legii, comitetul întocmește proiectul bugetului de venituri și cheltuieli și pregătește desfășurarea adunărilor generale, reglementează folosirea, întreținerea, repararea, înlocuirea și modificarea părților proprietății comune, inclusiv cu privire la consumurile aferente proprietății comune, supraveghează desfășurarea tuturor activităților din cadrul asociației de proprietari, în mod special situația încasărilor și plăților lunare, și își asumă obligații, în nume propriu sau în numele asociației, privind interesele legate de clădire.
De asemenea, comitetul este cel care inițiază sau apără în procese, în nume propriu sau în numele proprietarilor membri ai asociației de proprietari, interesele legate de clădire.
Atenţie! Administratorii, președinții, membrii comitetului executiv şi cenzorii care nu-şi îndeplinesc atribuțiile riscă să fie sancționați cu amendă de la 500 la 3.000 de lei.
Contabilitatea asociației de proprietari
Fiind o entitate cu personalitate juridică și având în vedere atribuțiile acesteia, asociația de proprietari e obligată să-și organizeze propria contabilitate, așa cum prevede Legea nr. 82/1991, în partidă dublă sau în partidă simplă, în funcție de alegerea asociației. "Asociațiile de proprietari organizează și conduc contabilitatea în conformitate cu reglementările contabile pentru persoanele juridice fără scop patrimonial", se stabilește prin normă.
Cei care optează pentru organizarea în partidă simplă trebuie să depună la compartimentele specializate în sprijinirea și îndrumarea asociațiilor de proprietari din cadrul consiliilor locale situația soldurilor elementelor de activ și pasiv, întocmită până la data de 1 martie pentru situația existentă la 31 decembrie și până la data de 1 septembrie pentru situația existentă la 30 iunie. Asociațiile de proprietari care optează pentru conducerea contabilității în partidă dublă au de depus însă un bilanț contabil.
La asociațiile de proprietari care optează pentru conducerea contabilității în partidă simplă, administratorii de imobile pot cumula și funcția de contabil, conform normei. În toate celelalte cazuri, contabilul este un terț angajat în acest sens.
Notă: Anul 2017 ar putea aduce un nou cadru legal pentru asociațiile de proprietari, dacă proiectul de lege care conține noile reglementări va fi adoptat de Parlament. Spre exemplu, inițiativa legislativă ar introduce obligativitatea constituirii de către asociațiile de proprietari a fondului de reparații anual, precum și a fondului de rulment. De asemenea, vor fi detaliate și clarificate atribuțiile administratorului, ale președintelui, ale comitetului executiv, ale cenzorilor, tipul de relații dintre aceștia, precum și procedurile de aprobare a deciziilor privind realizarea lucrărilor de reabilitare a imobilului și de limitare a consumului energetic.
Articol preluat de pe evz.ro
Niciun comentariu:
Trimiteți un comentariu